הי חברים,
נושא הפנסיה מתחיל לתפוס פופולריות ומודעות.
במהלך השבועיים האחרונים קיבלתי הרבה תגובות לסדרת הפוסטים שלי
על מימון המחייה בשנות הפנסיה.
הנושא הזה הוא סופר-חשוב ואני שמח מאוד שאנשים מתחילים לאט-לאט להתעורר.
בפעם הקודמת כתבתי לכם על קרן השתלמות, ככלי ליצירת הון נוסף לשנות הפנסיה.
הפעם נדבר על אחד מאפיקי ההשקעה הקלאסיים – נדל"ן.
כתבתי לכם הרבה מאוד פעמים בעבר על השקעות נדל"ן (אפילו יצרתי כמה מדריכים קצרים –
למי שלא מכיר, יש ללחוץ כאן).
היתרונות בהשקעת נדל"ן הם ברורים: יצירת מקור הכנסה נוסף בשנות הפנסיה, אשר נמצא תחת שליטתכם.
לסיפא של המשפט האחרון יש חשיבות מאוד גדולה. אם תשקיעו בניירות ערך, אין לכם שליטה על התשואה העתידית שתקבלו.
השוק יכול לעלות ולרדת, חברות יכולות להיכנס לקשיים, טייקונים יקבלו "תספורות" – ולנו, כאנשים בודדים, אין יכולת לשלוט בזה.
(למען הדיוק, יש שיטות שמאפשרות לנו להגדיל את הסיכוי לקבלת תשואה גבוהה יותר, אבל לא אפרט על זה כרגע).
לעומת זאת, יש לנו יכולת להשפיע על ערך השקעת הנדל"ן שלנו ועל הרווחיות הנובעת ממנה.
בחירת אסטרטגיית השקעה נכונה, השבחת הנכס, ניהול שוכרים, מיקום נכון והתאמת המשכנתא לאופי ההשקעה שלכם –
כול אלה יכולים להעלות את הרווחיות של השקעת הנדל"ן שלכם.
וזה לגמרי בשליטתכם.
לקבלת שכירות מהשקעת נדל"ן למגורים יש "סוכריה" נוספת – פטור ממס (עד תקרה של 5,030 ש"ח, נכון לשנת 2016).
אם השכירות עוברת את תקרת הפטור, הסכום העודף מקטין את תקרת הפטור.
לדוגמא: אם השכירות שאתם מקבלים היא 5,100 ש"ח, אז הסכום העודף הוא 70 ש"ח.
לכן, תקרת הפטור החדשה שלכם היא 4,960 ₪ (70 ש"ח פחות 5,030 ש"ח).
ישנם עוד מסלולים לתשלום מס מופחת מהכנסות שכירות נדל"ן למגורים.
עבור משקיעים בגיל פרישה, ישנן הטבות נוספות, כמו שיעור מס מופחת על החלק שעובר את תקרת הפטור.
העובדה שדמי השכירות שתקבלו יהיו פטורים ממס (או בעלי מס מופחת) היא קריטית.
כפי שאתם ודאי זוכרים מהפוסט הקודם, עבור השקעות בניירות ערך, תשלמו 15%-25% מס.
בשביל לדעת בדיוק מה המסלול המיסויי הכדאי לכם – צריך לבצע בדיקה כלכלית.
הצורה הנכונה להסתכל על השקעת נדל"ן היא לקחת אותה כחלק אינטגרלי מכלל תיק ההשקעות שלכם.
כשעושים את זה, מגלים יתרון נוסף – ערך הנדל"ן ודמי השכירות שתקבלו אינם מתואמים עם שוק המניות.
העובדה הזו למעשה מקטינה את הסיכון הכולל של כול תיק ההשקעות שלכם
(אפשר להראות את זה בחישוב מתמטי, אבל אחסוך מכם את התענוג הזה…).
ואני משוכנע שאתם אוהבים להקטין סיכון על הדרך, נכון?
אז ראינו שהשקעת נדל"ן כהכנסה לשנות הפנסיה יכולה להיות "חיזוקית" לקרנות הפנסיה. אבל יש כאן כמה אתגרים.
כיום, מדינת ישראל לא אוהבת משקיעי נדל"ן והיא מערימה די הרבה קשיים, כמו:
1. משקיעי נדל"ן (שכבר יש להם דירה בבעלותם) יקבלו רק 50% משכנתא מהבנק
2. משקיעי נדל"ן (שכבר יש להם דירה בבעלותם) ישלמו מס רכישה נדיב של 8% על כול שווי הדירה
אם ניקח את אלה בחשבון ונוסיף אותם לעובדה שמחירי הנדל"ן בארץ יקרים ושתצטרכו לשלם ביטוח משכנתא (שילך ויעלה עם הגיל) ועלויות תחזוקה – נקבל השקעה עם תשואה נטו די נמוכה.
ישנן כול מיני חלופות להשקעת נדל"ן ישירה, כמו השקעה בקרן השקעות נדל"ן או אפילו רכישת נדל"ן בחו"ל. לכול השקעה יש יתרונות וחסרונות.
אז מה עושים? משקיעים? לא משקיעים? אז כמו כול דבר בחיים, אין תשובת בית-ספר אחת נכונה לכולם.
אין השקעה מושלמת (בניגוד למה שמומחים בעלי אינטרסים ינסו להציג לכם). ראוי לבחון כול החלטה באופן מושכל,
תוך שקלול כול היתרונות והחסרונות והתאמה למצבו הפיננסי של המשקיע, גילו, יעדיו ומידת הרגישות שלו לסיכון.
כול החלטה שתקבלו באופן מושכל – תיטיב אתכם בשנות הפנסיה. הדבר הכי גרוע הוא פשוט לא לעשות כלום. לא לקבל החלטה.
כך שום דבר לא ישתנה ואתם תיכנסו לסטטיסטיקה העצובה של הפנסיונרים, גם אם זה יהיה בעוד 30 שנה.
הזמן הכי טוב לפעול הוא אתמול והשני הכי טוב הוא – עכשיו.
אז איך תבחרו לחיות את שנות הפנסיה שלכם?
חג שמח,
הרו"ח ששומר עליכם,
אבירם