רוצים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? שלושת הדברים שאתם חייבים לבדוק

הבטחות על תשואה? "Every magic comes with a price"

הי חברים,
אנשים רבים מחפשים להשקיע בנדל"ן.
חלק מהאנשים מוכנים להשקיע במקומות גיאוגרפיים אחרים,
בכדי להשיג תזרים מזומנים גבוה יותר ולהימנע ממסים כמו: מס רכישה
ומס ריבוי דירות (המס על דירה שלישית ומעלה).
ישנן המון חברות שעוסקות בהשקעות נדל"ן בחו"ל, כאשר היעדים המרכזיים הם
ארה"ב וגרמניה.
מניסיון אישי בתחום וממפגשים רבים עם משקיעים, נתקלתי בלא מעט טעויות/אי דיוקים
של אותן חברות הפעילות בתחום.
בעוד שהשקעת נדל"ן בחו"ל יכולה להיות מצוינת, היא גם יכולה להיות כאב-ראש לא קטן במקרה הטוב,
ולייצר הפסדים רבים במקרה הרע.
על מה חשוב לשים לב כאשר אתם פונים לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בחו"ל?
הפעם ליקטתי לכם 3 דברים שאתם חייבים לבדוק ולברר לפני שאתם משקיעים.
קדימה….
1. הבטחות על תשואה מובטחת ללא סיכון
אחד הפתגמים החביבים עלי לקוח מסדרה טלויזיה בשם "עד עצם היום הזה"
והוא הולך כך –
"Every magic comes with a price".
בתרגום חופשי: "אין מתנות חינם".
בכול השקעה שהיא ישנו סיכון
ואם ישנו סיכון, מישהו אמור לספוג אותו.
ברוב המקרים, מי שסופג אותו, באופן ישיר או עקיף, הוא הלקוח.
במקרה של השקעות נדל"ן בחו"ל, מספר חברות מבטיחות שכר-דירה מובטח לתקופה מסוימת.
איך זה מתבצע בפועל ומה הסיכון פה?
נניח שישנה דירה שעלותה בשוק 50,000 דולר. חברת הנדל"ן רכשה את הדירה
במחיר של 30,000 דולר ומוכרת לנו במחיר של 80,000 דולר.
נניח שהחברה התחייבה בפנינו שנקבל שכר-דירה חודשי ודאי של 1,000 דולר למשך שנה.
אם כך, 1,000 כפול 12 חודשים הם 12,000 דולר.
הרווח של החברה הינו 80,000 דולר (מחיר המכירה) פחות 30,000 דולר (העלות)
פחות 12,000 דולר (שהחברה נתנה לכם כשכר-דירה) = 38,000 דולר רווח.
כלומר, החברה כבר גילמה מראש את עלות שכר-הדירה במחיר הדירה שנמכרה לכם.
ואתם? לאחר שנה נתקעתם עם דירה שעלתה לכם 80,000 דולר והמחיר שלה בשוק
באזור ה-50,000 דולר או אולי קצת יותר אם השוק עלה.
כיוון שלא באמת היה שוכר בדירה בשנה האחרונה, יכול להיות שהדירה מוזנחת ושתתקשו תמצאו שוכר.
אם תרצו למכור את הדירה כעת, ההפסד שלכם מובטח, מפני שהדירה שלכם תימכר בהרבה
פחות ממה ששילמתם בפועל.
2. לא כול ההוצאות נלקחות בחשבון
זה קלאסי.
כשאתם רוצים לרכוש נדל"ן בחו"ל, עליכם לבקש מהחברה שדרכה אתם רוכשים,
תוכנית עסקית. בתוכנית אתם אמורים לראות את ההכנסות וההוצאות הצפויות.
כאן חשוב להבין שמבנה ההוצאות בחו"ל שונה מהארץ.
לדוגמא:
בעוד שכאן עלויות כמו ארנונה וועד משולמים ע"י השוכר, בארה"ב בעל הדירה
משלם עבור עלויות אלה.
בנוסף, ישנן עלויות שחלק מהחברות "שוכחות" להכניס בחישובים שלהן, כמו:
עלויות ביטוח, עמלת מציאת דייר או אינדיקציה לתיקונים שיהיו במהלך השנה בנכס.
אז אם על הנייר התשואה היא 10%, בפועל היא יכולה להיות הרבה פחות…
3. מי מנהל את הנכס בפועל?
לרוב, חברות המוכרות נדל"ן עובדות עם חברה לניהול נכסים.
כלומר, חברה שדואגת לקחת את הצ'קים מהשוכר ולתת לו מענה על בעיות שוטפות.
מי זאת חברת הניהול? כמה ניסיון יש לה? כמה אנשים עובדים שם?
מידי פעם חברות הניהול הן למעשה אדם אחד, שמבצע "ניהול נכסים" לצורך השלמת הכנסה.
חברים, ניהול נכסים זה מקצוע בפני עצמו. מנהל הנכסים הוא למעשה העיניים והאוזניים שלכם.
מניסיון אישי, זו אחת הנקודות החשובות בהשקעה בחו"ל.
בעוד שמנהל טוב יסנן עבורכם דיירים בעייתיים ויסייע לכם להעלות את שכר-הדירה ואת שווי הנכס,
מנהל גרוע יכול לגרום לכם לנזקים והפסד כספי, כמו: תיקונים "מנופחים", הכנסת דיירים שיהרסו לכם את הנכס,
העדר מעקב מסודר ושקוף אחר גביית שכר-הדירה ועוד.
אלה הן 3 נקודות שחשוב לשים אליהן לב.
כמובן שישנן עוד נקודות רבות שראוי לבדוק אותם לפני שאתם "משכיבים" חלק מרכזי
מהחסכונות שלכם.
שימו לב, אין זה אומר שהשקעה בחו"ל איננה כדאית, אבל חשוב להבין שלא מדובר
בפעולה אוטומטית או "פסיבית" לחלוטין.
עשו שיעורי בית.
אל תבטחו בחברה רק בגלל שיש לה אתר אינטרנט נוצץ
או בגלל שבעלי החברה התראיין בטלויזיה.
זה הכול להיום,
מהרו"ח ששומר עליכם,
אבירם